La Importancia De La Asesoría Continua Y Especializada En Los Proyectos Inmobiliarios

La firma Bermejo & Bermejo tiene sus orígenes en la labor profesional del padre de los socios actuales, el Dr. Julio Roberto Bermejo González. Después de haberse graduado como Licenciado en Ciencias Jurídicas y Sociales de la Universidad de San Carlos de Guatemala, él inicia su práctica de asesoría corporativa a distintas empresas y grupos empresariales. Luego decide partir a obtener su Doctorado en la Universidad Complutense de Madrid para especializarse en el naciente Derecho de Integración Económica en Europa.

Luego de finalizar su doctorado regresa a Guatemala a restablecer su práctica jurídica la cual funda con otros abogados y bajo otro nombre. Sin embargo, con el transcurso del tiempo, sus hijos deciden seguir sus pasos y se incorporan a la Facultad de Derecho de la Universidad Francisco Marroquín y forman un despacho independiente.

Cada uno de ellos persigue una especialización distinta, así Juan Carlos Bermejo obtiene una Maestría en Derecho Mercantil y Dirección de Empresas de la Universidad Francisco Marroquín, Luis Fernando Bermejo un M.A. en Derecho Internacional de las Inversiones Extranjeras de la Universidad de Navarra, en España y, finalmente, Luis Pedro Bermejo cursa un LLM en Tributación Internacional de la Universidad de Leiden, Holanda.

Con estos conocimientos, a través del tiempo y la experiencia, la firma va adquiriendo notoriedad en el campo inmobiliario por el trabajo continuo que ha desempeñado Juan Carlos a favor de importantes desarrolladores inmobiliarios, la cual complementada con la experiencia de Luis Pedro en las áreas de tributación, de planeación urbana y ordenamiento territorial ha tenido como resultado que la firma haya colaborado en proyectos de vivienda y, en particular de edificios de uso mixto, en sus distintas fases de estructuración legal hasta la venta final.

Adicionalmente, la amplia experiencia de Luis Fernando Bermejo en el área de derecho de la propiedad intelectual y litigio inmobiliario, han hecho de las ramas de derecho inmobiliario y de propiedad intelectual, las ramas en las que el bufete ha tenido mayor crecimiento. Actualmente, con más de 20 años de experiencia en el campo del derecho inmobiliario, Bermejo & Bermejo tiene un conocimiento importante en el mercado inmobiliario el cual los posiciona como una de las firmas que puede proveer asesoría continua, integrada y especializada para los proyectos inmobiliarios más complejos e innovadores. 

En opinión de Juan Carlos, la estructuración de proyectos inmobiliarios requiere de una atención integrada y especializada para poder encontrar el equilibrio entre las necesidades del desarrollador, las exigencias del mercado y el cumplimiento de los tiempos trazados para sacar adelante el proyecto inmobiliario. El abogado, al definir las estrategias civiles, mercantiles y fiscales de un proyecto, debe encontrar un balance que permita que el negocio jurídico a celebrar tenga sustancia y permanencia jurídica en el tiempo.

En un mercado tan activo y cambiante, el rol del abogado es anticiparse a las necesidades del desarrollador. Muchas veces se dan modificaciones durante el proceso de construcción y entrega del producto final, por lo que los instrumentos jurídicos que se definan deben ser dinámicos y suficientemente claros y equitativos que permitan cerrar las fases de venta y cierre de un proyecto inmobiliario.

Es importante que el desarrollador tenga una asistencia legal continua en:

Fase Inicial

(Financiación, fase de permisos y venta, definición de su branding y demás aspectos relacionados con propiedad intelectual del proyecto)

Fase Intermedia

(Construcción y constitución del régimen de propiedad- Ej. Régimen de Propiedad Horizontal – Condominio – Desmembración)

Fase Final

(Escrituración, financiamiento de clientes y entrega del inmueble y/o proyecto), ya que las tres fases requieren que se visualicen integralmente para poder cumplir con las etapas de negociación del proyecto inmobiliario.

En cada fase del proyecto el abogado debe tener un conocimiento del producto inmobiliario que se busca entregar y del segmento al cual está dirigido el mismo; debe entender las necesidades y tiempos del desarrollador, así como las expectativas de los futuros compradores. En todo momento deben estar conscientes que su rol como asesor le exige encontrar una simetría entre las partes contratantes, sin perder de vista la rentabilidad del proyecto.

En la fase inicial, más allá de hacer un exhaustivo análisis registral en la adquisición del inmueble matriz, a criterio del abogado Luis Pedro, el aspecto toral en el cual se debe brindar asesoría es en las cualidades del inmueble a la luz de las regulaciones municipales (zoning) y estatales, y en las implicaciones fiscales del proyecto en base a las proyecciones de venta. Una vez tomada la decisión de adquisición del inmueble, continúa exponiendo, el asesor legal debe analizar proponerle al cliente, o bien, a los asesores legales de las instituciones financieras que proveerán el financiamiento para la adquisición, el uso de figuras como la del fideicomiso para salvaguardar el inmueble de posibles demandas de acreedores del proyecto (proveedores, trabajadores, etc.).

Posteriormente se debe definir el contenido de un contrato (comúnmente una promesa de compraventa) que le provea al desarrollador una justa protección durante la fase de construcción del proyecto, pero que también dé la certeza jurídica necesaria al comprador para que quiera invertir. Su contenido debe ser claro y poner las reglas del juego para cada fase; teniendo la flexibilidad necesaria para poder afrontar las coyunturas que puedan derivarse del proceso de construcción y entrega del inmueble. 

Por último, agrega Luis Pedro, entender que los riesgos de cada una de las partes son distintos es de cardinal importancia y es por ello que su contendido debe reflejar dichas diferencias; el asesor legal debe saber explicar ello al desarrollador y a los clientes del proyecto con el objeto de asegurar que las transacciones se materialicen.

Desde que se estructura el contenido de dicho contrato preparatorio el asesor legal debe (preferentemente) saber cuáles son todas las características del proyecto, volviéndose un aliado en el proceso de venta y cierre; trabajando de cerca con el equipo que conceptualiza y vende el proyecto con el objeto de definir la estructura jurídica, no dejando de lado que tiene que prever las necesidades futuras del proyecto inmobiliario.

Desde la fase inicial debe tener el asesor legal un entendimiento de la forma civil, mercantil y fiscal a utilizarse, delineando todos los contratos en una misma sintonía. El asesor jurídico no puede darse el lujo de no comprender y/o saber el esquema a utilizarse, ya que puede encontrarse con potenciales clientes del proyecto que le exijan una explicación sobre cada documento jurídico que se le pondrá a disposición en cada fase de la negociación; es importante que pueda trasladar dicho conocimiento a los asesores de venta y a los clientes finales.

No menos importante, recalca Luis Fernando, que los desarrolladores del proyecto inmobiliario deben poner mucha atención a los aspectos de propiedad intelectual del proyecto. Desde la posibilidad de protección del diseño del proyecto (particularmente en edificios) hasta la a veces descuidada tarea de definir una marca única y diferenciadora de la cual se derive la promoción y mercadeo del producto inmobiliario.

Para abordar los aspectos anteriores, a criterio del citado abogado, los desarrolladores deben tener una asesoría especializada en derecho de propiedad intelectual con el objeto de evitar contingencias legales derivadas de conflictos marcarios con otros desarrolladores y asegurar que la marca a utilizarse tenga la suficiente distintividad y fortaleza legal para poder ejercer los derechos de exclusiva apropiada mente y que, en caso de ser copiada por otros se puedan ejercer derechos sobre ella.

Los desarrolladores muchas veces cometen el error de escoger nombres sin hacer las averiguaciones pertinentes de si terceros tienen derechos sobre los mismos, o bien, las escogen con elementos no distintivos, descriptivos o genéricos que, en la práctica, eventualmente resulta muy difícil poderla hacer valer adecuadamente contra terceros que usan la misma o elementos de ella.

Continúa indicando Juan Carlos, que es de vital importancia en la línea de tiempo del proyecto tener una correcta asesoría en la fase intermedia del mismo, en la que comúnmente el asesor legal tiene la obligación de entregar al desarrollador productos jurídicos importantes: 

1. Las fincas debidamente inscritas en el Registro General de la Propiedad (o Segundo Registro de la Propiedad; 
2. El Reglamento de Copropiedad y Administración (Condominio y Régimen de Propiedad Horizontal);
3. Si se utiliza el esquema 70/30 con acciones- la entidad jurídica constituida y sus acciones emitidas; de tal suerte que el desarrollador pueda preparar su proceso final de venta gestionado los créditos bancarios de sus clientes (cuando fueren necesarios); y en general, teniendo todos los documentos listos para poder iniciar la fase de escrituración y entrega de inmuebles.

Para lograr lo anterior, el asesor jurídico debe tener el dominio de toda la estructura jurídica del proyecto inmobiliario y ratificar mediante visitas en sitio con el objeto de asegurarse que los planos registrales se ajusten al producto final y que los reglamentos del proyecto se ajusten a la realidad y necesidades del mismo.

En todo este tiempo el trabajo continuo con los planificadores del proyecto (Project Managers o PM´s) debe ser tal que permita al asesor legal entregar los instrumentos jurídicos que cumplan con lo ofrecido al cliente y que todo lo requerido por el desarrollador se encuentre debidamente estructurado; especialmente si éste tiene intereses que van más allá de entregar el producto inmobiliario a sus clientes.

Por último, agrega Luis Pedro, en la fase final del proyecto deben tenerse estructurados los contratos (comúnmente la compraventa) que permitan cerrar el negocio jurídico pactado. A criterio del citado abogado, el bufete de abogados o firma legal que está prestando apoyo jurídico al desarrollador debe tener la capacidad de poder coordinar y atender escrituraciones masivas en un corto plazo, ya que en este momento el desarrollador tiene la premura de cerrar las transacciones para cumplir con las obligaciones contractuales suscritas y mantener a flote financieramente al proyecto. Es por ello que debe estar todo listo para entrega; y debe coordinarse la remisión de toda información del proyecto y de los clientes con el objeto de escriturar sin demora.

Finalmente, el asesor jurídico debe brindar un récord de todas las transacciones, documentos jurídicos y un padrón de propietarios que permita que los órganos de gobierno (Junta Directiva y Administración) puedan tomar las riendas del proyecto inmobiliario. El asesor legal debe coadyuvar en este proceso trasladando el conocimiento necesario para que el régimen jurídico instituido inicie operaciones, marche sin problema y sea comprendido por todos los propietarios y/u ocupantes. El asesor jurídico en todas las fases del proyecto debe estar inmerso en la operación del desarrollador y ser su aliado brindándole confianza tanto a él como a sus clientes finales.

Por último, Luis Fernando concluye indicando que el abogado asesor legal debe ser parte importante de los procesos, y como tal, su buen desempeño también se reflejará en la credibilidad, reconocimiento y buena acreditación o “goodwill” del desarrollador, lo que hará que los clientes satisfechos estén más inclinados a repetir la experiencia de compra al mismo.