Cuando decidimos iniciar un proyecto inmobiliario uno de los grandes retos a los que nos enfrentamos es estructurar adecuadamente todo el proceso de negocio. Este implica evaluar los riesgos desde la génesis del mismo proyecto, así como su planificación y posterior ejecución, pasando por la evaluación constante del desempeño del mismo, previendo un cierre oportuno y ordenado.

La evaluación y monitoreo financiero, así como las implicaciones fiscales que pueda tener el desarrollo del proyecto se deben considerar desde el inicio. Estableciendo con claridad la forma de estructurar las ventas, el tratamiento de los costos y gastos asociados, así como la temporalidad de la o las fases de liquidación de un proyecto.

Evaluar un proyecto desde su perspectiva financiera y planificar el cumplimiento oportuno y correcto del pago de impuestos implica analizarlo desde su origen. Un problema recurrente y que podría tener consecuencias negativas es manejar los temas aisladamente y respondiendo contra llamada, es decir, cuando hay transacciones específicas como la incorporación de la tierra o cuando se inician los procesos de escrituración y entrega.

Comprender el proyecto y las variables que influirán en la planeación fiscal, es necesario que entendamos el negocio a desarrollar. Veamos algunos de los aspectos necesarios a considerar:

Etapa Inicial: Pre Desarrollo

Aunque el proyecto no es una realidad, es la etapa clave para el proyecto y su ciclo. En el análisis preliminar las primeras premisas que aparecen son:

• Me ofrecen o tengo una tierra.
  • ¿Cuánto vale? 
  • ¿Qué le puedo poner encima?

• Modelo financiero. ¿Va o no va?
  • ¿A qué segmento apunto? 
  • ¿Qué producto y precio? 
  • Estructura de costos y gastos. 
  • Estructura de financiamiento. 
  • ¿Es en proyecto de venta o patrimonial?

• Estrategia fiscal
  • ¿A qué impuestos está afecto mi proyecto?
  • tilizo las estructuras de venta a través de la figura de Tratamiento Especial de las Áreas Comunes, más conocida coloquialmente como el 70-30?
  • ¿Qué impacto tiene el IVA (Impuesto al Valor Agregado) cuando al utilizar el 70- 30 no puedo recuperar todo el crédito fiscal que genere en la construcción y desarrollo del proyecto?
  • Qué pasa con el ISO (Impuesto de Solidaridad) cuando mi proyecto se escritura y entrega en el cierre de un período fiscal y el inicio de otro? ¿Cómo me afecta financieramente?
  • Cómo se calcula el ISR (Impuesto Sobre la Renta) cuando utilizo la estrategia del 70- 30? ¿Qué beneficios tengo? ¿Cuáles son las obligaciones que tengo al inicio y cierre del proyecto?

• Estructura de capital
• ¿Cuánto es el capital necesario para iniciar?

• ¿Cómo lo aporto? ¿Deuda propia? ¿Suscripción y pago de acciones? ¿Futuras capitalizaciones?
• Deuda. ¿Bancaria o Privada? ¿Qué implicaciones fiscales tiene si utilizo deuda privada? ¿Si mis recursos los traigo del exterior y le cobro intereses al proyecto, son deducibles estos gastos?
• Fondos propios. Ingresos obtenidos por la pre-venta de los inmuebles. ¿Cómo lo manejo a nivel contable? ¿Tiene algún efecto en el cálculo del ISR durante la fase de desarrollo, aunque realmente no esté haciendo una venta como tal?
• Una vez hemos revisado y analizado las variables y supuestos que componen el proyecto, el proceso de planeación fiscal y su ejecución se facilita y se vuelve más efectivo.

Desarrollo del proyecto: Incorporación de la tierra

Se inicia el proyecto y lo primero que vemos es la forma de incorporar la tierra. Dependiendo de la negociación realizada, será la manera que llevemos la tierra a la entidad que desarrollará operativamente el proyecto.

Por ejemplo, si los propietarios participarán en el proyecto como socios, entonces la figura de aporte será la adecuada. En este caso es necesario asegurarse que este inmueble a desarrollar no haya sido previamente aportado a otra entidad cuyo giro sea inmobiliario, en cuyo caso el aporte estará afecto al pago del IVA.

Derivado del paso del tiempo y la valoración que tienen los inmuebles a niveles de Catastro, uno de los grandes problemas se ha vuelto el manejo de la ganancia de capital en la venta de los inmuebles. En un análisis simple, es una obligación del vendedor o propietario del inmueble el pago de este impuesto al momento de realizar la transacción. Pero en muchos casos este problema se extiende al Desarrollador, quien con el afán de lograr el proyecto accede a utilizar figuras de aporte de tierra y luego se compran las acciones de la sociedad que recibió el aporte. 

Este proceso tiene el problema que en la venta de las acciones se debe pagar el ISR por Ganancia de Capital respectivo y posteriormente al revaluar el inmueble para poder aprovechar el gasto deducible del costo real pagado por la propiedad se vuelve a pagar el ISR por Ganancia de Capital, en caso contrario el gasto no es deducible.

En este sentido es importante considerar que los inmuebles sujetos a desarrollo, cuando se incorporan a la entidad desarrolladora del proyecto y cuyo objeto es la venta de inmuebles, el terreno forma parte de la “Obra en Proceso”, es decir, realmente son parte del “Inventario futuro de inmuebles para la venta” por lo que técnicamente no debieran ser sujetos de poder ser revaluados.

Comercialización, Estructura de precios

Se inicia la preventa y es necesario desde el inicio tener clara la distribución del precio y el cálculo de los impuestos a que están afectos. Es común y cada vez más obligado contemplar los impuestos y gastos relacionados a la compraventa dentro del total del precio, sobre todo por – que lo que se vende en realidad es la cuota del financiamiento, por lo que dejarlo fuera del cálculo puede tener implicaciones comerciales posteriores (desistimientos por no completar el enganche o no calificación de los créditos, entre otros).

Por ejemplo, si la decisión es utilizar el Tratamiento Especial de las Áreas Comunes contenido en la Ley de Actualización Tributaria y sus reformas, es necesario tener en cuenta que:

• La parte que se vende como inmueble paga el 12% de IVA.
• La parte que se vende como acciones o participaciones paga el 3% de Impuesto al Timbre. Es el único momento en que la venta de acciones está gravada con este impuesto.

Pagos a cuenta del Impuesto Sobre La Renta, Avisos de Inicio y Terminación de obra.

La legislación vigente tiene aspectos que no responden a la realidad de los negocios inmobiliarios, pero mientras no se actualicen y se ajusten a su naturaleza y temporalidad, nos toca lidiar con ellos. Las actividades de construcción y similares (inmobiliarias) se caracterizan por abarcar más de un período fiscal, por lo que la regulación vigente (Ley de Actualización Tributaria Dto. 10-2012, artículo 34) establece la forma de pagar el ISR correspondiente según el avance del proyecto.

Básicamente da dos métodos para calcular la renta imponible del período correspondiente, durante la fase de construcción, siendo éstos:

• Método de la Devengado; en el cual se asigna “como renta bruta del período, el valor de la venta documentada a través de contratos de promesa de compraventa o escrituras de compraventa en el caso de bienes inmuebles…”
• Método de lo Percibido; En el cual se asigna “como renta bruta el total de lo percibido en el período (efectivamente cobrado) …”

En ambos casos se deducen los costos y gastos incurridos, así como los gastos estimados para la construcción. Seleccionar el método que más se ajusta al ciclo de negocio del proyecto a desarrollar es fundamental. 

Al cierre del proyecto en cualquier método elegido, al terminar la construcción de la obra, se deben efectuar los ajustes pertinentes en cuanto al verdadero resultado del proyecto (ventas y costo final). 

En cualquier método elegido se deberá enviar conforme los medios que establezca la Administración Tributaria, juntamente con la declaración anual, la programación de obra al iniciar un proyecto (como referencia tomar la del año en que inició la preventa o se obtuvo la licencia de construcción).

Así mismo, en el período de liquidación final de dicho proyecto, deberá enviarse, conforme los medios que establezca la Administración Tributaria, juntamente con la declaración anual correspondiente la integración final de los costos y gastos del proyecto (una vez se terminen las ventas o se dé por cerrado el proyecto porque los inmuebles disponibles quedarán como activos para renta). Estos avisos se presentan mediante memoriales en los cuales se acompañan las proyecciones iniciales de ventas, costos y gastos, así como la utilidad esperada. 

En el caso del inicio de proyecto le da una visión a la Administración Tributaria de lo que podrá ser el proyecto, si sus márgenes son comparables con otros proyectos similares y cuál será el tratamiento por utilizar en la venta de inmuebles y acciones.

Cierre del Proyecto

Se acerca la fase final del proyecto y de la mano con el cronograma de obra, se deben tomar en cuenta las implicaciones que podría tener el ISO (Impuesto de Solidaridad) si las entregas de los inmuebles (apartamentos de un único edificio por ejemplo), se traslapan en dos períodos fiscales noviembre y diciembre de un año y se finalizan las ventas en enero o febrero del siguiente año, tendremos el problema de qué hacer con el ISO que se pagaría durante ese año siguiente, ya que no tendría un uso posible, al no haber más proyecto y la sociedad utilizada no tendrá ninguna otra actividad económica posterior. 

Estos son algunos de los aspectos que debemos considerar en la planeación fiscal de un desarrollo inmobiliario. 

Lo más importante será identificar desde el inicio el objetivo del proyecto, su naturaleza (casas, edificios, son para venta o renta, etc.). Las variables críticas, sus estrategias comerciales y de ejecución. Con ello podremos tener una visión integral y así una planificación fiscal adecuada.